Contrato de opción de compra
El contrato de opción de compra es el paso previo a la compraventa: el vendedor se compromete a vender y el comprador a decidir dentro de un plazo, generalmente con arras (depósito) que confirma la seriedad y regula quién pierde o gana si no se concreta. Se rige por el Art. 1221 del Código Civil (arras confirmatorias) y las reglas generales de contratos (Arts. 433-530 CC Ley 2/1916).
- Las arras confirmatorias son la regla en Panamá (Art. 1221 CC): si el comprador desiste, pierde las arras; si el vendedor desiste, debe devolverlas dobladas.
- La opción NO transfiere propiedad — solo obliga a escriturar dentro del plazo. La transferencia opera con la escritura pública inscrita.
- Recomendamos escrow bancario para las arras, no entrega directa.
- Verificar en el Registro Público gravamenes, hipotecas, secuestros ANTES de firmar la opción.
- Fija impuestos y gastos claramente: ITBI 2%, ganancia de capital 10%, honorarios de notaría, tasas registrales.
Es para usted si...
- Comprador que necesita tiempo para due diligence antes de escriturar (verificación Registro Público, financiamiento, permisos).
- Vendedor que quiere asegurar seriedad del comprador mediante arras.
- Promotor o desarrollador inmobiliario en reservas de unidades pre-venta.
- Inversionista extranjero que requiere plazo para trámite migratorio o transferencia internacional.
Requisitos para persona natural
- Cédula del comprador y del vendedor (o pasaporte con Registro Único Migrante si extranjero).
- Cópia de la escritura de propiedad y certificación reciente del Registro Público.
- Datos completos del bien: finca, tomo, folio, ubicación, medidas, linderos.
- Monto de las arras y plazo de la opción (usual: 5-10% del precio; plazo 30-90 días).
- Cuenta bancaria o vía de depósito en escrow o cheque de gerencia.
Requisitos para empresa
- Certificación vigente del Registro Público de la sociedad (comprador o vendedor).
- Acta o poder que autoriza al representante para firmar la opción.
- Beneficiarios finales (Ley 129/2020) para AML del banco intermediario.
Plazos
- Trámite
- Firma en 1-3 días hábiles tras entrega de documentos. Plazo de opción usual: 30-90 días.
Costos y honorarios
Honorarios profesionales
Los honorarios de redacción de opción se cotizan según monto y complejidad. Aplicamos el Acuerdo CNA 609-A/2021 del Colegio Nacional de Abogados.
Determinados según el Acuerdo CNA 609-A/2021 del Colegio Nacional de Abogados. Le enviamos propuesta escrita con precio cerrado antes de iniciar el trámite.
Base legal
Decreto principal: Código Civil (Ley 2 de 22 de agosto de 1916) — Arts. 433-530 (contratos), Art. 1221 (arras) y Arts. 531-590 (venta).
- Código Civil (Ley 2 de 1916), Arts. 433-530 (formación, elementos, vicios y efectos de los contratos).
- Código Civil, Art. 1221 (arras: si compra retracta, pierde arras; si vendedor retracta, devuelve dobladas).
- Código Civil, Arts. 531-590 (régimen de la venta y permuta — aplica supletoriamente a la opción).
Notas de la Firma Ver comentarios según nuestra experiencia
La opción de compra bien redactada evita el 90% de los conflictos post-escrituración. Los puntos críticos son: plazo realista para el due diligence, condiciones suspensivas claras (financiamiento aprobado, permisos, servidumbres), tratamiento de arras y quién asume cada impuesto/gasto.
Servicios DTR
Redactamos la opción, revisamos título en Registro Público, coordinamos escrow bancario para las arras y preparamos el paso a escritura definitiva con notaría de confianza de la firma.